Estrategia y viabilidad

Este servicio permite determinar si una oportunidad de ocio puede convertirse en un negocio viable antes de comprometer inversiones relevantes. El trabajo combina analisis de mercado, definicion preliminar del concepto, dimensionamiento operativo y modelizacion economica para separar intuiciones atractivas de proyectos realmente ejecutables.

La finalidad no es justificar una decision ya tomada, sino aportar criterio para avanzar, redimensionar, pausar o descartar.

• Promotores con un activo inmobiliario susceptible de uso de ocio.
• Inversores que evalúan una nueva linea de entretenimiento.
• Operadores que quieren validar una expansion.
• Propietarios de centros comerciales, retail parks o activos singulares.
• Equipos directivos que necesitan un analisis independiente antes de aprobar CAPEX.

• Antes de firmar o adquirir un local.
• Antes de cerrar un plan de inversion.
• Cuando existen dudas sobre superficie, mix de actividades o publico objetivo.
• Cuando el proyecto requiere financiacion o aprobacion de socios.
• Cuando un concepto existente no encaja todavia con la demanda local.

• Falta de visibilidad sobre demanda potencial.
• Sobredimensionamiento o infradimensionamiento del concepto.
• Estimaciones financieras sin base operativa.
• Riesgos ocultos en ubicacion, accesibilidad, competencia o costes.
• Dificultad para comparar escenarios de inversion.

• Analisis de area de influencia.
• Revision de accesibilidad, ubicacion y entorno comercial.
• Analisis de demanda, publico potencial y oferta sustitutiva.
• Definicion preliminar de concepto y mix de actividades.
• Estimacion de CAPEX, OPEX, ingresos, ocupacion y ticket medio.
• Modelo economico con escenarios y sensibilidades.
• Recomendacion ejecutiva de continuidad, ajuste o descarte.

El analisis parte de datos comprobables cuando estan disponibles: localizacion, superficie, renta, estado del activo, competencia, accesos, restricciones urbanisticas conocidas y condiciones comerciales. Sobre esa base se formulan hipotesis explicitas para demanda, precios, ocupacion, productividad, personal y estructura de costes.

Cada hipotesis se clasifica como dato comprobado, estimacion razonada o variable pendiente de validar. El modelo permite probar escenarios conservador, base y expansivo.

• Area de influencia y tiempos de desplazamiento.
• Demografia, renta, familias, turismo y flujos comerciales.
• Competencia directa, indirecta y oferta sustitutiva.
• Superficie util, altura, accesos, fachada y visibilidad.
• Mix de actividades.
• Capacidad y utilizacion.
• CAPEX por partida.
• OPEX mensual.
• Ticket medio.
• Frecuencia y recurrencia.
• Personal y productividad.
• EBITDA estimado.
• Punto de equilibrio.
• Flujo de caja.
• Payback y sensibilidad.

1. Recepcion de informacion y objetivos.

2. Diagnostico de oportunidad.

3. Analisis de mercado y entorno.

4. Dimensionamiento preliminar.

5. Modelo economico.

6. Escenarios y sensibilidades.

7. Recomendacion ejecutiva.

• Direccion o zona del activo.
• Superficie disponible y planos, si existen.
• Renta, condiciones de compra o costes de ocupacion.
• Estado del local o edificio.
• Restricciones conocidas.
• Objetivos de inversion.
• Informacion comercial disponible.

• Informe de viabilidad.
• Matriz de riesgos.
• Escenarios de inversion.
• Modelo economico.
• Recomendacion de continuidad, redimensionamiento o descarte.
• Lista de informacion pendiente para fase posterior.

• Avanzar o descartar el proyecto.
• Negociar condiciones del activo.
• Ajustar superficie y programa.
• Priorizar actividades.
• Definir rango de inversion.
• Preparar una decision de comite o socios.

• Demanda insuficiente.
• Competencia saturada.
• Costes de implantacion superiores.
• Renta incompatible con margen operativo.
• Necesidades tecnicas no previstas.
• Estacionalidad.
• Dependencia excesiva de un publico o linea de ingresos.

• Estudio puntual.
• Acompañamiento hasta decision de inversion.
• Revision independiente de un plan existente.
• Fase inicial de un mandato completo de desarrollo.

El servicio no sustituye informes tecnicos legalmente reservados, tasaciones, licencias, proyectos de arquitectura, due diligence juridica, asesoramiento fiscal o financiacion. Cuando esas materias sean necesarias, se coordinan con especialistas autorizados.

• Family entertainment centers.
• Social gaming.
• Arcade y redemption.
• Bowling.
• Trampolines y actividad fisica.
• Cumpleaños y eventos.
• F&B asociado a ocio.
• Formatos mixtos en centros comerciales o activos urbanos.

Se puede hacer sin tener local cerrado?

Si. Puede trabajarse sobre zona objetivo o activo candidato. El nivel de precision dependera de la informacion disponible.

El resultado garantiza rentabilidad?

No. El resultado reduce incertidumbre y explicita riesgos, pero no elimina variables externas, ejecucion operativa ni cambios de mercado.

Se incluyen cifras definitivas?

Se incluyen escenarios y estimaciones con hipotesis visibles. Las cifras definitivas requieren validacion tecnica, presupuestos reales y condiciones contractuales cerradas.

Principal: Solicitar un estudio de viabilidad.

Secundario: Evaluar el potencial de mi inmueble.